ভূমি দলিল হল একটি চুক্তি যা স্থাবর সম্পত্তি হস্তান্তরকে নিরাপদ করে। সম্পত্তি হস্তান্তরের প্রধান উপায় হল বিক্রয়, ইজারা, বিনিময় এবং উপহার। দলিল ছাড়া কেউ তার সম্পত্তি বৈধভাবে বিক্রি/হস্তান্তর করতে পারবে না। বাংলাদেশের আইন অনুযায়ী সম্পত্তি হস্তান্তর দলিল নিবন্ধিত হতে হবে। কারণ, দলিল নিবন্ধিত না হলে, কোনো পক্ষই তার সম্পত্তি/অধিকার প্রয়োগ বা দাবি করতে পারবে না।
দলিল সম্পাদন প্রক্রিয়া:
- জমির মালিকের দাবিকৃত সম্পত্তির মালিকানা, সহায়ক নথি এবং স্থানান্তরের আইনি ক্ষমতা যাচাই করা।
- খতিয়ান (মিউটেশন খতিয়ান) এবং নির্দিষ্ট জমি সংক্রান্ত দলিল যাচাই।
- জমির অবস্থান এবং মালিকের দখল ভৌতিকভাবে যাচাই করা।
- জমির বাজার মূল্য এবং মৌজা অনুযায়ী চার্জ করা মূল্য যাচাই করা, যাতে সেই অনুযায়ী দলিল প্রস্তুত করা যায়।
- সম্পত্তিটি আগে কারো কাছে বন্ধক বা ইজারা দেওয়া হয়নি তা নিশ্চিত করার জন্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে একটি অনাপত্তিপত্র প্রাপ্ত করা।
- আইনজীবী বা নিবন্ধিত দলিল লেখক দ্বারা স্টাম্প পেপারে দলিল দলিল প্রস্তুত করা।
- সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে ক্রেতার যোগাযোগ- জমির ক্রেতাকে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে করের পরিমাণ, রেজিস্ট্রেশন ফি, নির্দিষ্ট ব্যাঙ্কের নাম, অ্যাকাউন্ট নম্বর ইত্যাদি সম্পর্কে বিস্তারিত জানতে হবে। এবং নির্দিষ্ট সময়ে নির্দিষ্ট ব্যাঙ্কের মাধ্যমে রেজিস্ট্রেশন ফি এবং অন্যান্য ট্যাক্স প্রদান।
- জমি ক্রেতাকে নিবন্ধনের জন্য উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে আবেদন করতে হবে।
বিক্রেতার পূর্বসূরির নামে জমি রেকর্ড করা থাকলে, বিক্রেতার অনুকূলে উত্তরাধিকার সনদ যাচাই করে স্থানীয় সরকারের প্রতিনিধি (সাধারণত, ইউনিয়ন পরিষদ চেয়ারম্যান) দ্বারা জারি করা হয়। এছাড়াও, উত্তরাধিকারীদের মধ্যে কেউ যদি জমি বিক্রি করে, নিবন্ধিত রাস্তার দলিল এবং অন্যান্য সম্পর্কিত নথিগুলি উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রার অফিসে যাচাই করা উচিত যাতে বিক্রেতা যে অংশটি বিক্রি করছেন তার মালিক কিনা।
নিবন্ধনের জন্য প্রয়োজনীয় কাগজপত্র:
বিক্রেতা সাথে নিয়ে আসবে-
১. জমির আসল বিক্রয় দলিল,
২. প্রাসঙ্গিক মূল নথি,
৩. মালিকানার জন্য সমস্ত দলিল (ক্রমিকভাবে)।
৪. সকল জমির মালিকের দলিল (যদি একই দাগ খতিয়ানে একাধিক পক্ষ মালিক হয়)।
৫. কর/খাজনার প্রাপ্তি/স্বীকৃতি।
৬. উত্তরাধিকার শংসাপত্র (যদি পারিবারিক সম্পত্তি হয়)
৭. পাওয়ার অ্যাটর্নি (যেখানে প্রযোজ্য)
৮. ভূমি উন্নয়ন করের রসিদ/ভাড়া ফাইলিং,
৯. জাতীয় পরিচয়পত্র,
১০. পাসপোর্ট সাইজের ছবি – এক কপি,
১১. পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি বা পাওয়ার অফ অ্যাটর্নি (যেখানে প্রযোজ্য),
১২. বিল অফ লেডিং (যদি প্রযোজ্য হয়)।
ক্রেতা যা নিয়ে আসবেন-
১. জাতীয় পরিচয়পত্র,
২. পাসপোর্ট সাইজের ছবি – এক কপি,
৩. দুইজন সাক্ষী (জাতীয় পরিচয়পত্র থাকতে হবে),
৪. নিবন্ধিত চিঠি (যদি থাকে)।
দলিল নিবন্ধিত হলে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে রশিদ সংগ্রহ করতে হবে। দলিল নিবন্ধনের তারিখ থেকে সমস্ত সম্পত্তি কর নতুন মালিক বা ক্রেতার দায়িত্ব। হস্তান্তর দলিল, বিক্রয় দলিলের প্রত্যয়িত কপি এবং নকল এক সপ্তাহের মধ্যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জারি করা হয়। মূল নথি পেতে ছয় মাস বা তারও বেশি সময় লাগে।
একটি হস্তান্তরযোগ্য দলিল প্রস্তুত করতে, দলিলটিতে নিম্নলিখিত তথ্য অন্তর্ভুক্ত করতে হবে-
১. রেজিস্ট্রি অফিসের নাম
২. দলিলের সারাংশ
৩. সুবিধাভোগী/উপভোগীদের নাম ও ঠিকানা
৪. দাতা/দের নাম ও ঠিকানা
৫. অনুমোদিত অ্যাটর্নি/প্রতিনিধি/অভিভাবকের নাম, ঠিকানা এবং বিবরণ (যদি প্রযোজ্য হয়)
৬. পাওয়ার অফ অ্যাটর্নির বিশদ বিবরণ (যদি প্রযোজ্য হয়)
৭. হস্তান্তর করা সম্পত্তির কমপক্ষে ২৫ বছরের মালিকানার ক্রমাগত বিবরণ
৮. একাধিক ক্রেতা/অর্পণকারীর ক্ষেত্রে ক্রয়কৃত/অধিগ্রহণকৃত জমির মালিকানার বিবরণ (যদি থাকে)
৯. একাধিক বিক্রেতা/ হস্তান্তরকারীর ক্ষেত্রে হস্তান্তরিত জমির মালিকানার বিবরণ
১০. ইস্যুর তারিখ (বাংলা ও ইংরেজি)
১১. সম্পত্তির সময়সূচী
১২. সম্পত্তির সীমানার বিবরণ
১৩. স্থানান্তরিত সম্পত্তির পরিমাণ (পরিসংখ্যান এবং শব্দে)
১৪. হস্তান্তরকৃত সম্পত্তির মূল্য পরিশোধের বিবরণ (যদি থাকে)
১৫. হস্তান্তরিত সম্পত্তির হাত অঙ্কন এবং পরিমাপ
১৬. ক্ষমা (যদি থাকে)
১৭. দাতা/ উপকারভোগী/ অ্যাটর্নি/ প্রতিনিধি/ অভিভাবকের স্বাক্ষর
১৮. সাক্ষী/সাক্ষীদের নাম, ঠিকানা এবং স্বাক্ষর
১৯. পরিচয়কারীদের নাম, ঠিকানা এবং স্বাক্ষর
২০. আলোচক বা দলিল লেখকের নাম, সম্পূর্ণ ঠিকানা এবং দলিল,
২১. লেখকের সার্টিফিকেট নম্বর (অফিসের নামের সাথে)
২২. হলফনামা, এবং
২৩. স্বাক্ষর এবং তারিখ সহ সাব-রেজিস্ট্রারের নাম এবং পদবী।
সরকারী ফি তালিকা
- রেজিস্ট্রেশন ফি, মোট দলিল মূল্যের ১%
- স্ট্যাম্প ডিউটি, মোট দলিল মূল্যের ১.৫%
- স্থানীয় সরকার কর, মোট দলিলকৃত মূল্যের ৩%
- উৎস কর - পৌরসভা ২%, ইউনিয়ন ১%
- ই ফি ১০০ টাকা
- N ফি (বাংলা ১৬ টাকা প্রতি পৃষ্ঠা, ইংরেজি ২৪ টাকা)
- NN ফি (বাংলা ২৪ BDT প্রতি পৃষ্ঠা, ইংরেজি ৩৬ BDT)
- হলফনামা ২০০ টাকা
- কোর্ট ফি ১০ টাকা
সাব-রেজিস্ট্রার রেজিস্ট্রেশন করতে অস্বীকার করলে কি করবেন?
ক্রেতার কাছে আসল নথিগুলি ফেরত দিন এবং নিবন্ধন করতে অস্বীকার করার কারণ উল্লেখ করে একটি আদেশ জারি করুন। উল্লিখিত আদেশ জারির ৩০ দিনের মধ্যে, ক্রেতা জেলা রেজিস্ট্রারের কাছে আবেদন করতে পারেন। জেলা রেজিস্ট্রার আপিল গ্রহণ করতে পারেন, তদন্ত করতে পারেন এবং নিবন্ধনের জন্য সাব-রেজিস্ট্রারকে আদেশ দিতে পারেন। অন্যথায়, আপিল খারিজ করা হবে। যদি জেলা রেজিস্ট্রার আপিল প্রত্যাখ্যান করেন, তাহলে ক্রেতা আদেশের ৩০ দিনের মধ্যে নিবন্ধন আইনের ৭ ধারার অধীনে দেওয়ানি আদালতে যেতে পারেন।
উখিয়া, কক্সবাজার
সাব-রেজিস্ট্রার, উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রার অফিস, উখিয়া (শহীদ মিনার সংলগ্ন), কক্সবাজার
টেকনাফ, কক্সবাজার
সাব-রেজিস্ট্রার, উপজেলা সাব-রেজিস্ট্রার অফিস (টেকনাফ উপজেলা পরিষদ সংলগ্ন), টেকনাফ, কক্সবাজার
সময় : ৭ থেকে ১০ দিন
সহায়তার জন্য কল করুনঃ
স্মার্ট ল্যান্ড সার্ভিস কাস্টমার কেয়ার: ১৬১২২
সরকারি তথ্য ও পরিষেবা হেল্পলাইন: ৩৩৩ (জমি সহায়তা পেতে কল করার পরে ২ টিপুন।)
কোন নির্দিষ্ট তথ্য প্রয়োজন, আমাদের সাথে যোগাযোগ করুন -
ইমেইল: Info.Sheba@rescue.org WhatsApp: +৮৮০১৮১০-০০৮৫০০
ফেসবুক: facebook.com/Signpost.Infosheba